• Erkenntnisse aus den vier GEAK Plus

Erkenntnisse aus den vier GEAK Plus

19.05.2021

Das Fazit vorweg:

- Wer heute fossil heizt, saniert und dämmt

- Wer schon saniert hat, saniert und dämmt erneut

- Es wird deutlich teurer als erwartet

- Auch in Mietliegenschaften wird es ziemlich teuer, obwohl hier nur rund Hälfte der Kosten auf den Mietzins überwälzt wird

- Vor allem: Die Sanierungskosten verschwinden nicht, bloss weil man nicht darüber redet bzw. weil man sie kleinredet.

 

Baujahr nicht entscheidend

Die vier Objekte wurden zwischen 1941 und 1975 gebaut. Beim ältesten der Häuser sind die Kosten nur deshalb tiefer, weil bereits 2010 energetisch saniert wurde. Rechnet man die Kosten jener Sanierung hinzu, werden die Gesamtkosten etwa gleich hoch wie bei den andern Objekten ausfallen. Wenn der Eigentümer mit der Sanierung bis 2030 zuwartet, bis die Lebensdauer der 2010 installierten Ölheizung abgelaufen ist, gewinnt er etwas Zeit. Anders sähe die Rechnung bestenfalls bei relativ neuen, nach 1990 erstellten Gebäuden aus, sofern es über eine Bodenheizung verfügt.

Alter der Ölheizung

Bei einem der Objekte ist die Ölheizung 34-jährig. Sie – oder der Brenner – wird in nächsten paar Jahre ersetzt werden müssen. Der Eigentümer, der die Liegenschaft in den nächsten Jahren verkaufen will, überlegt sich, ob er die Ölheizung vor 2023 1:1 ersetzen soll, um Zeit zu gewinnen. Die Kosten von rund 18 000 Franken fallen mit Blick auf die hohen Umbau- und Sanierungskosten von 261 000 Franken kaum ins Gewicht.

Bei allen hohe Nettoverluste

 Widerlegt wird auch das oft gehörte Argument, auf lange Sicht lohnten sich energetische Sanierungen eben doch. Denn der GEAK Plus enthält eben auch diese langfristige Kosten-Nutzen-Rechnung. Bei keinem einzigen Objekt resultiert über 25 Jahre gerechnet, ein Gewinn oder wenigstens eine schwarze Null. Die Verluste betragen zwischen 30 und 60 Prozent der Sanierungskosten. Das hat auch uns überrascht. Sinnvoll vielleicht, sozialverträglich in vielen Fällen wohl kaum. Schrittweises Vorgehen teuer Um den Grenzwert ab 2023 oder 2028 einzuhalten, muss praktisch gleich viel oder sogar mehr investiert werden, als beim Einbau einer Wärmepumpe. Die geringe Differenz wird durch den zusätzlichen Förderbeitrag beim Ersatz der Ölheizung praktisch kompensiert. Die blosse Sanierung auf die künftigen Grenzwerte wäre bloss bei einem einzigen Objekt spürbar – d.h. um mehr als Fr. 10 000.- billiger. Das ist völlig unwirtschaftlich. Der Verlust bei Variante C (Wärmepumpe) ist denn bei allen am kleinsten. Nicht wirtschaftlich erscheint auch eine Kombination von Ölheizung und Wärmepumpe, wie sie bisweilen propagiert wird.

Wärmepumpe ist günstig ...

Für alle vier Objekte wird eine Wärmepumpe (Luft/Wasser) vorgeschlagen. Der Ersatz der Ölheizung löst Fördergelder aus. Die Pumpe bringt deutliche Energieeinsparungen und wird – separat betrachtet – relativ rasch amortisiert. Darum reden die Befürworter – wenn überhaupt – immer von den Kosten der Wärmepumpe. Nur reicht die Wärmepumpe nicht aus, um die schlecht isolierten älteren Häuser zu heizen. Das haben die vier GEAK Plus deutlich bewiesen.

... aber Dämmen ist sehr teuer

 Gemäss einer Studie der Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften kostet es beim Dämmen rund 600 Franken um eine Tonne CO2 einzusparen – dreimal soviel wie die CO2-Abgabe auf Heizöl! In den geprüften Objekten entfallen zwischen 62 und 72% der Kosten auf die Gebäudedämmung. Bei allen Objekten müssen neben dem Fenster- und Tür-Ersatz Fassade und Decken gedämmt werden. Und eben: Dämmen ist teuer.

Bodenheizung oder Radiatoren?

Alle Objekte werden mit Radiatoren beheizt. Bodenheizungen sind erst ab 1980 in breitem Ausmass anzutreffen. Die Effizienz der Wärmepumpe ist bei der tieferen Vorlauftemperatur (35°C) der Bodenheizung höher als bei Radiatoren, bei denen der Vorlauf rund 55°C heiss sein muss. Bei sehr tiefen Temperaturen wird die Luft-Wasser-Wärmepumpe zur reinen «Direktheizung», was nicht sinnvoll ist.

Happige Mietzinserhöhung

 

Beim Mehrfamilienhaus mit drei 31/2-Zimmerwohnungen führt die Sanierung – nach Abzug von Förderbeitrag und Heizkosteneinsparung – zu einer Mietzinserhöhung von Fr. 126.- im Monat bzw. rund Fr. 1500.- im Jahr. Gerechnet wurde gleich wie in der BFE-Studie 2015 (vgl. die letzten Sonderseiten des HEV Kanton Bern) mit minimalen gesetzlichen Anteil für wertvermehrende Sanierungen von bloss 50%, aber zusätzlich mit dem seither um fast die Hälfte gesunkenen Referenzzinssatz. Die Verhältnisse haben sich also nicht geändert, wie das BFE behauptet – Im Gegenteil: 8 der 10 vom BFE damals untersuchten Projekte sanieren nämlich beim nächsten Heizungswechsel erneut.