Änderungen im Mietrecht per 1.10.2025 – Fluch oder Segen? Hauptschwerpunkt Formvorschriften

Grundsätzlich sollte das Mietrecht so ausgestaltet sein, dass es für Laien anwendbar ist. Ob diese Anpassungen in der Praxis dazu beitragen, muss sich zuerst noch zeigen.

Staffelmiete (Mindestlaufzeit des Vertrages – drei Jahre) – schriftliche Mitteilung trotz Vertragsabrede

Der neue Absatz zu diesem Thema befindet sich in OR-Artikel 269d und trägt die Nummer 5. Die Staffelmiete wird hauptsächlich bei Gewerbe-/Geschäftsmietverträgen angewendet – in seltenen Fällen auch bei Wohnungen. Die Staffelmiete setzt voraus, dass der Vertrag eine Mindestlaufzeit von drei Jahren hat. Der neue Artikel bringt für Eigentümer und Verwalter mehr Formalismus. Neu regelt der Absatz 5, dass für Mietzinserhöhungen, die nach dem Artikel OR 269c vorgesehen sind, die schriftliche Form genügt. Als Ergänzung zu diesem OR-Artikel bestimmt Artikel 19a VMWG, dass diese Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt der Mietzinserhöhung erfolgen darf. Was als Erleichterung gedacht war, entpuppt sich als weiterer, formaler Akt für Vermieterinnen und Vermieter.

Der Charakter des Staffelmietvertrages gemäss Artikel 269c OR erlaubt es, bereits bei Vertragsabschluss festzulegen, in welchen Schritten die Miete steigt. So kann ein Mieter bei einem Start z.B. in die Selbständigkeit oder der Eigentümer bei einem Neubau oder Sanierung eines Gewerberaumes, ein für ihn erzielbares Budget erarbeiten und umsetzen. Wie erwähnt, erhält der Staffelmietvertrag seine Gültigkeit nur, wenn er über eine Mindestlaufzeit von drei Jahren abgeschlossen ist. Die Mietzinsanpassung darf einmal pro Kalenderjahr erfolgen und muss bereits bei Vertragsabschluss in Franken festgelegt werden. In der Vergangenheit mussten die einzelnen Schritte zur Gültigkeit auf dem amtlichen Formular, frühestens vier Monate vor Inkrafttreten, angezeigt werden (sonst durfte die Staffelung nicht vollzogen werden). Diese Formularpflicht ist im Jahr 2019 aufgrund des Bundesgerichtsurteils 4A_124/2019 (01.11.2019) entfallen. Das Bundesgericht hat in diesem Urteil entschieden, dass unter der Berücksichtigung des Sinns der Formularpflicht und des Umstandes, dass die einzelnen Staffeln nur im Rahmen einer Anfechtung des Anfangsmietzines gerichtlich überprüfbar sind, es keiner Erhöhung bedarf. Nach diesem Entscheid war der Vertrag als Dokument alleine ausreichend, um die Erhöhung automatisch wirksam werden zu lassen.

Mit dieser neuen gesetzlichen Regelung wird nun wieder eine Mitteilung vorgeschrieben und somit der oben zitierte Bundesgerichtsentscheid aufgehoben. Der Gesetzgeber verlangt wiederum eine formale Handlung des Vermieters oder der Vermieterin. Die Schriftform ist zwar neu weniger streng als das amtliche Formular, dennoch stellt sie eine zusätzliche formelle Hürde dar.

Die neue Regelung lässt praxisrelevante Fragen offen und unbeantwortet. Der Gesetzestext äussert sich nur zum frühesten Zeitpunkt der Mitteilung. Welche Folgen ein «Vergessen» oder ein verspäteter Versand zur Folge hat, bleibt unklar. Hier werden wir wohl wiederum auf die Rechtsprechung warten müssen, um die Folgen zu kennen. Der Vermieter oder die Vermieterin ist daher gefordert, die Termine bei sich rechtzeitig zu hinterlegen, um reagieren zu können. Wie lange es dauert, bis ein erstes Urteil zu diesem Thema gesprochen wird, lässt sich nicht abschätzen – aus Erfahrung wird dies Jahre dauern.

Mechanische Unterschrift (Faksimile-Unterschrift)

Der Gesetzgeber hat hier den zweiten, neuen Abschnitt in OR 269d, nämlich Artikel 4, eingeführt. Gemäss dem neuen Absatz 4 genügt für die Mitteilung von Mietzinsanpassungen (Erhöhungen/Senkungen oder anderweitige Änderungen im Mietvertrag), eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular. Damit erfolgt im Bereich der mietvertraglichen Anpassung eine Gleichstellung des Faksimiles mit der eigenhändigen Unterschrift. Wichtig ist: Bei Kündigungen durch den Vermieter oder die Vermieterin gilt diese Gleichstellung nicht!

Neues amtliches Formular zur mietvertraglichen Leistungsänderung oder zur Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter oder die Vermieterin

Mit dem Weggang der Gemeinde Moutier BE in den Kanton Jura muss die Schlichtungsbehörde vor Ort per 1. Januar 2026 wieder in eine Ortschaft umziehen, die im Kanton Bern liegt. Da für den ganzen Kanton das gleiche amtliche Mitteilungsformular gilt, wird die Schlichtungsbehörde im Berner Jura eine neue Adresse erhalten. Der Kanton wird dieses Formular anpassen müssen. Somit verlieren die alten, bisherigen Formulare ihre Gültigkeit. Dies birgt das Risiko, dass Anpassungen oder Kündigungen nichtig werden, wenn alte Formulare gebraucht werden, dies, auch wenn die Schlichtungsstelle des Berner Juras nichts mit dem Berner Oberland zu tun hat. Personen, welche zur Bearbeitung von solchen Änderungen ein EDV-System brauchen, sind gehalten, die nötigen Updates zu organisieren und einzupflegen.

Formularpflicht für Anfangsmietzins – Annahme der Initiative des Mieterverbandes – Verschärfung der Vorschriften zu diesem Thema in der ganzen Schweiz

Die Bevölkerung des Kantons Bern hat bei der letzten Abstimmung die «Mietinitiative» angenommen, dies vor allem in den Stadtregionen – in den ländlichen Gebieten wurde die Initiative mehrheitlich verworfen.

Wer somit künftig eine Wohnung neu vermietet, muss der Mieterin oder dem Mieter den Mietzins der Vormieterin oder des Vormieters auf einem amtlich vorgegebenen und vorgeschriebenen Formular mitteilen. Mit dieser Massnahme will die Regierung kostendämpfend auf die steigenden Mieten einwirken. Heute kennen bereits verschiedene Kantons (ganze Kantone BS, FR, GE, LU, ZG, ZG und in Teilen der Kantone NE, VD) eine solche Formularpflicht. Diese ist meist abhängig von der sogenannten Anzahl leerstehender Wohnungen (per Stichtag). Im Kanton Bern haben die Stimmberechtigten am 28.9.2025 die Initiative angenommen, so dass bei einem Wohnungsmangel ab 1. Dezember 2025 auch in unserem Kanton oder einzelnen Verwaltungskreisen die Vermieter und Vermieterinnen verpflichtet sind, die Vormiete bei einem Mieterwechsel mit Formular offenzulegen. Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn weniger als 1.5 % der Wohnungen leer stehen (Medienmitteilung Bundesrat vom 21.3.2025). Es gilt zu beachten, dass bereits heute, ohne Formularpflicht, das Recht für den Mieter oder die Mieterin bestand, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen ab Schlüsselübergabe als missbräuchlich anzufechten (obschon ein rechtsgültiger Vertrag unterzeichnet wurde).

Artikel 19, Abs. 2 VMWG, wird dahin gehend verfeinert, auf dem Formular für den bisherigen Mietzins geltenden Referenzzinssatz und des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) des Vormieters einzutragen. Der Bundesrat erhofft sich dadurch mehr Transparenz und soll den Mietern oder Mieterinnen helfen, besser einzuschätzen und zu beurteilen, ob es ausreichende Gründe für eine Anfechtung gibt.

Die Praxis zeigt jedoch ein anderes Bild. Der Anfangsmietzins wird bei Neuvermietungen in der Regel nach der sogenannten absoluten Methode festgelegt. Dazu gehört die angemessene Nettorendite (aktueller Referenzzinssatz zuzüglich 2 %), Stand heute also 3.25 %, die Orts- und Quartierüblichkeit oder bei neueren Bauten (ca. 5–10-jährige Bauten), die kostendeckende Bruttorendite. Der Mietzins der Vormieterschaft spielt dabei keine Rolle. Eine lückenlose Dokumentation des Erwerbspreises, der gemachten Wertvermehrungen/Investitionen und den Unterhalt (auf Stufe Wohnung-Objekt), wird daher immer wichtiger.

Die neue Pflicht fördert somit den Bürokratismus in grossem Masse. Die neue Pflicht zur Abgabe dieser bisherigen Werte führt zu einer Differenz zwischen formaler Anforderung und praktischem Nutzen. Vermietende müssen Daten liefern, die unter Umständen ohne Zusammenhang zur Berechnung stehen (Anfangsmietzins). Mit dieser Vorgabe wird der Datenschutz gegenüber dem Vermieter oder der Vermieterin aufgehoben. Wer in Zukunft nicht das ergänzte Formular (Kostenstände) nutzt und vollständig ausfüllt, läuft im Risiko, wegen formeller Mängel, ob der Mietvertrag in Bezug auf den Mietzins überhaupt gültig ist. Das Formular ist daher mit der nötigen Sorgfalt auszufüllen.

Was passiert, wenn das Anfangsmietzinsformular nicht oder zu spät verwendet wird oder wenn ein Formfehler vorliegt? Leider kommt es immer wieder vor, dass die Vermietenden das Anfangsmietzinsformular gemäss OR 270 Abs. 2 nicht benutzen, weil sie es nicht wissen oder aus praktischen Gründen (Formalismus – zu kompliziert) weglassen. Unter diesem Umstand ist nicht der ganze Mietvertrag ungültig, jedoch der festgesetzte Mietzins. Als Folge davon, dass der Mietzins ungültig ist, muss der Richter den Anfangsmietzins bestimmend und rückwirkend auf den Mietvertragsbeginn festlegen. So kann es zu Reduktionen des Mietzinses für die Zukunft kommen – der zu viel bezahlte Mietzins über die letzten zehn Jahre muss zurückerstattet werden. Es muss das ganze Formular abgegeben werden (wenn dieses mehrseitig ist). Geschieht dies nicht, kommt dies einer Nichtabgabe gleich.

Der Anfangsmietzins muss grundsätzlich bei Übergabe des Mietobjektes im Besitze des Mieters oder der Mieterin sein. Gemäss aktueller Rechtsprechung kann die Vermieterschaft das Formular noch innert 30 Tagen seit der Übergabe der Mietsache dem Mieter oder der Mieterin nachreichen – die Beweispflicht liegt in jedem Fall bei der Vermieterschaft. Die Anfechtungsfrist des Anfangsmietzinses des Mieters oder der Mieterin von 30 Tagen läuft dementsprechend ausnahmsweise ab Zustellung des Formulars und nicht bereits ab Übernahme des Mietobjektes. Kommt der Mieter oder die Mieterin erst später als 30 Tage nach Übergabe des Mietobjektes in den Besitz des amtlichen Anfangsmietzinsformulars, so ist dieses nicht mehr gültig, und der Richter wird gefordert sein, den Anfangsmietzins festzulegen.

Im November 2025, Daniel Sukara, Sanara Immo GmbH, 3661 Uetendorf