Der Hauswart: Arbeitnehmer, Mieter «plus» oder Beides?

Als Vermieter sind oder waren Sie bestimmt auch schon in der Situation, die Hauswartung innerhalb einer eigenen oder verwalteten Liegenschaft organisieren zu müssen. Dabei stellt sich in der Regel die Frage, ob mit der Hauswartung eine externe Liegenschaftsdienstfirma beauftragt werden soll oder ob für die Hauswartarbeiten eine Person direkt angestellt werden soll. Die Person kann dabei entweder in der betreffenden Liegenschaft selbst wohnen (mieten) oder auch nur als Hauswart angestellt werden. Währenddem bei grösseren Liegenschaften resp. Überbauungen, welche von professionellen Bewirtschaftungsfirmen verwaltet werden in der Regel eher die Variante «Liegenschaftsdienst» zur Anwendung kommt, ist bei privaten Vermietern, welche ihre Liegenschaft selbst betreuen, die Übertragung der Hauswartarbeiten an eine Privatperson in Form einer «nebenamtlichen Hauswartung» weit verbreitet. Meistens handelt es sich in diesem Fall um einen Mieter, welcher auch selbst in der Liegenschaft wohnt. In diesen Fällen kommen sowohl das Arbeitsvertragsrecht als auch das Mietvertragsrecht zur Anwendung. Weil es sich dabei um zwei unterschiedliche Rechtsgebiete handelt, ist der Abschluss von zwei separaten Verträgen (Arbeitsvertrag und Mietvertrag) gegenüber sogenannten «gemischten» Verträgen unbedingt zu favorisieren. Nachstehend sind die wichtigsten Eckpunkte der Vertragsarten kurz erläutert.

Arbeitsvertrag (inkl. Pflichtenheft und Inventarverzeichnis)

Der Hauswartvertrag ist rechtlich als Arbeitsvertrag zu qualifizieren, der den Bestimmungen der Art. 319 ff. des Obligationenrechts (OR) untersteht. Das bedeutet, dass der Hauswart als Arbeitnehmer und der Hauseigentümer oder die Verwaltung als Arbeitgeber gelten. Der Arbeitsvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden und die wesentlichen Punkte wie Lohn, Arbeitszeit, Ferien, Kündigungsfrist, Pflichtenheft, Inventarverzeichnis usw. enthalten. Der Lohn des Hauswarts kann teilweise oder mit einer Mietzinsreduktion verrechnet werden (was nicht unbedingt zu empfehlen ist). Im Verrechnungsfall muss dieser Umstand sowohl im Arbeits- wie auch im Mietvertrag transparent und verständlich aufgeführt sein inkl. dem entsprechenden vereinbarten Brutto- resp. Nettobetrag (Nettolohn entspricht der effektiven Netto-Mietzinsreduktion). Der Hauswart hat Anspruch auf einen angemessenen Lohn, der den üblichen Tarifen und der geltenden Praxis entspricht (brutto CHF 30.00–35.00/Std.) und im Verhältnis zu den Arbeiten gemäss Pflichtenheft steht. Der Lohn unterliegt den gesetzlichen Abzügen für die Sozialversicherungen (AHV/ALV/IV/EO) und gegebenenfalls für die berufliche Vorsorge (BVG, Koordinationsabzugsgrenze beachten). Die entsprechenden Beiträge resp. Abzüge können gemäss den gesetzlichen Vorgaben zwischen dem Arbeitgeber und dem Arbeitnehmer aufgeteilt werden.

Als Arbeitnehmer ist der Hauswart obligatorisch gegen Betriebsunfall zu versichern, auch wenn es sich nur um ein minimales Arbeitspensum von wenigen Stunden pro Woche handelt. Diese Versicherungsprämie geht zu Lasten des Arbeitgebers. Beträgt die wöchentliche Arbeitszeit des Hauswarts mindestens acht Stunden, ist auch der Abschluss einer Nichtberufsunfallversicherung (NBU) obligatorisch. Deren Prämien dürfen vom Arbeitgeber vom Lohn in Abzug gebracht werden.

Der Arbeitgeber/Vermieter ist verpflichtet, einerseits die entsprechenden Versicherungen abzuschliessen und andererseits die Lohnsummen mit den entsprechenden Sozialversicherungen abzurechnen und die Beiträge zu bezahlen. Sofern in den Mietverträgen der betroffenen Mieter die Regelung der Heiz- und Betriebskosten korrekt formuliert und die entsprechenden Positionen vollständig ausgewiesen sind (Akontoregelung), können die gesamten Hauswartkosten (inkl. Beiträge an die Sozialversicherungen) über die jährliche Heiz- und Betriebskostenabrechnung weiterverrechnet werden.

Wie alle Arbeitnehmer hat auch der Abwart ein Recht auf mindestens vier Wochen bezahlte Ferien. Dies gilt auch im Nebenamt. Führt das Amt ein Hauswartepaar aus (mit je einem separaten Arbeitsvertrag), dürfen die Ferien zusammengenommen werden. Ein Thema, welches immer wieder zu Diskussionen führt, ist die Ferienablösung. Grundsätzlich ist es zulässig, dass der Abwart seine Ferienablösung selbst organisieren muss. Findet der Hauswart trotz aller Bemühungen keinen Ersatz, ist der Arbeitgeber/Vermieter verpflichtet, einen Ersatz zu stellen. Die Kosten für die Stellvertretung (egal ob durch den Hauswart selbst oder durch den Arbeitgeber/Vermieter organisiert) gehen zu Lasten des Arbeitgebers/Vermieters. Auch diese Kosten können bei einer gültig vereinbarten Nebenkostenregelung im Mietvertrag über die Heiz- und Betriebskosten weiterverrechnet werden.

Im Arbeitsvertrag oder in einem separaten Pflichtenheft sollen zudem die Arbeiten und der Turnus der dem Hauswart übertragenen Arbeiten aufgeführt werden. So ist einerseits für den Hauswart selbst aber auch für die Mieter im Haus klar, für was der Hauswart zuständig ist. Der Hauswart ist verpflichtet, die ihm übertragenen Aufgaben sorgfältig und gewissenhaft auszuführen. Er hat die Anweisungen des Arbeitgebers zu befolgen und die Hausordnung zu beachten. Er hat die Rechte und Interessen des Arbeitgebers zu wahren und die Privatsphäre der Mieter zu respektieren. Er hat sich loyal und korrekt zu verhalten und keine Konkurrenztätigkeit auszuüben.

Vor der Aufnahme der Arbeitstätigkeit ist es ebenfalls empfehlenswert, ein schriftliches Inventar mit allen übernommenen Werkzeugen, Gerätschaften und Materialien zu erstellen. Es handelt sich hierbei um Arbeitswerkzeug, welches der Arbeitgeber zum Gebrauch zur Verfügung stellt. Allfällige Reparaturen wie auch der Unterhalt respektive Ersatz dieses Materials gehen zu Lasten des Arbeitgebers/Vermieters und dürfen nicht über die Nebenkosten weiterverrechnet werden.

Der Arbeitsvertrag kann von beiden Seiten unter Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel einen Monat für das erste Dienstjahr und zwei Monate für die folgenden Dienstjahre. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigen Gründen möglich, die das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien schwer erschüttern. Bei einer Kündigung des Arbeitsvertrags stellt sich die Frage, ob auch der Mietvertrag gekündigt wird oder nicht (s. nachstehend «Gemischter Vertrag»).

Als Arbeitnehmer hat der Hauswart jederzeit Anspruch auf Ausstellung eines Arbeitszeugnisses, welches über die Art und Dauer seines Arbeitsverhältnisses sowie über seine Leistungen und sein Verhalten Auskunft gibt. Das gilt auch für einen Hauswart mit einem Minimalarbeitspensum von wenigen Stunden pro Woche/Monat). Dieser Anspruch besteht nicht nur am Ende des Arbeitsverhältnisses (Schlusszeugnis), sondern auch während des laufenden Arbeitsverhältnisses (Zwischenzeugnis). Auch der jährliche Lohnausweis welcher der Arbeitgeber/Vermieter zu erstellen hat, gehört zu den Unterlagen, auf welche der Hauswart Anrecht hat. Denn der Hauswartlohn stellt ein steuerbares Einkommen dar, welches vom Hauswart in seiner Steuererklärung zu deklarieren ist.

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist rechtlich als Mietvertrag zu qualifizieren, der den Bestimmungen der Art. 253 ff. OR untersteht. Das bedeutet, dass der Hauswart als Mieter und der Hauseigentümer oder die Verwaltung als Vermieter gelten. Der Mietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden und die wesentlichen Punkte wie Mietzins, Nebenkosten, Kaution, Mietdauer usw. enthalten. Der Mietzins kann teilweise oder ganz durch die Arbeitsleistung des Hauswarts kompensiert werden, sofern dies klar vereinbart wird (was nicht unbedingt zu empfehlen ist, s. Ausführungen im Abschnitt «Arbeitsvertrag»).

Der Hauswart ist verpflichtet, die Wohnung sorgfältig zu gebrauchen und die Hausordnung zu beachten. Er hat die Miete fristgerecht zu bezahlen und die Nebenkosten abzurechnen. Er hat die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in ordentlichem Zustand zurückzugeben.

Der Mietvertrag kann von beiden Seiten unter Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate für unbefristete Mietverträge und sechs Monate für befristete Mietverträge. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigen Gründen möglich, die das Vertragsverhältnis schwer verletzen.

Bei einer Kündigung des Mietvertrags stellt sich die Frage, ob auch der Arbeitsvertrag gekündigt wird oder nicht, darüber gibt es unterschiedliche Meinungen. Massgebend ist, wie die beiden Rechtsgeschäfte abgeschlossen wurden, mit separaten Verträgen oder mit einem «gemischten Vertrag».

Gemischter Vertrag «Mieter plus» (nicht zu empfehlen)

In den (leider) häufigen Fällen, in denen der Mietvertrag nicht nur die Benützung eines Mietobjekts regeln, sondern auch Arbeitsleistungen vereinbart werden, sind neben den mietrechtlichen Bestimmungen auch die arbeitsrechtlichen Bestimmungen zu beachten. Solche gemischten Verträge mit mietvertraglichen und arbeitsvertraglichen Elementen unterstehen bezüglich der Hauswartleistungen dem Arbeitsvertragsrecht, bezüglich der Überlassung der Hauswartwohnung hingegen dem Mietvertragsrecht. Für die Frage der Kündigung sind gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Regeln desjenigen Vertrages anwendbar, welcher die überwiegende Vertragsleistung betrifft (Verhältnis Mietzins zu Hauswartlohn). Überwiegt der mietvertragliche Aspekt, ist für die Kündigung des Hauswartvertrags deshalb das amtliche, vom betreffenden Kanton genehmigte Formular zu verwenden, welches angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses geltend machen will. Zudem sind dann die mietrechtlichen Kündigungsfristen und -termine zu berücksichtigen, d.h. bei einer fehlenden vertraglichen Abrede die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin.

Fazit

Die Vermischung der beiden Vertragsverhältnisse geschieht in der Praxis oft. Meistens erfolgt die Hauswartanstellung im Mietvertrag mit einem Nebensatz wie «Der Mieter ist für die Hauswartung der Liegenschaft xxxxxxxx zuständig und wird dafür mit CHF xx.xx entschädigt». Ein solche unklare und intransparente Vereinbarung bietet Zündstoff für Meinungsverschiedenheiten, welche nicht selten vor der Schlichtungsbehörde landen. Da der Arbeitgeber/Vermieter deutlich mehr Verpflichtungen und Auflagen beim Abschluss von Miet- und Arbeitsverhältnissen eingeht empfiehlt es sich, entsprechende Abklärungen vor der Anstellung eines nebenamtlichen Hauswarts zu machen.

Remo Kriemlerdipl. ImmobilientreuhänderVorstandsmitglied HEV Region ThunFachrichter bei der Schlichtungsbehörde Oberland

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Remo Kriemler, dipl. Immobilien-Treuhänder, Vorstandsmitglied HEV Region Thun

Erstmals erschienen im Schlüssel 1 I 2024.