Der Mietvertrag – Mietzinsanpassungen – Reserven

Grundsätzliches

In der Schweiz besteht bezüglich dem Wohn- und Gewerbemietvertrag sogenannte Formfreiheit. Dies bedeutet, dass ein Mietvertrag stillschweigend, mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden kann. Es empfiehlt sich, den Mietvertrag aus Beweisgründen schriftlich abzuschliessen. Bei der örtlichen Sektion des Hauseigentümerverbandes können Papier-Vorlagen, die ergänzt werden können, bezogen werden. Verbandsmitglieder können die Vorlagen zudem unter https://www.hev-thun.ch/wir-sind-fuer-sie-da/formulare-vertraege/download-formulare gratis herunterladen. Es steht jedem oder jeder Eigentümer:in frei, selber einen Mietvertrag zu gestalten, solange dieser nicht gegen zwingendes Recht verstösst. Der Hauseigentümerverband empfiehlt, keinen eigenen Mietvertrag zu erstellen.

Der Mietzins

Der Mietzins im Wohnungswesen basiert auf drei Säulen. Im Mietvertrag wird auf der ersten Seite die Nettomiete für das Mietobjekt angegeben, sowie ob Heiz-/Betriebskosten zusätzlich anfallen. Der oder die Eigentümerin ist verpflichtet anzugeben, ob diese Kosten pauschalisiert zu zahlen sind oder ob eine jährliche Abrechnung erfolgt. Die Aufzählung im Mietvertrag muss genau widerspiegeln, was in der Liegenschaft vorhanden ist. Zum Beispiel, wenn kein Lift vorhanden ist, muss diese Position gestrichen werden.

Auf der letzten Seite des Mietvertrages sind die Kostenstände anzugeben. Diese sind wichtig für die spätere Mietzinsanpassung. Die Kostenstände können jeweils der Seite des Hauseigentümerverbandes entnommen werden oder im Sekretariat erfragt werden. Gehen diese Angaben vergessen, so gelten die Kostenstände bei Vertragsabschluss (falls bei der Unterzeichnung des Vertrages ein Datum angegeben ist), ansonsten bei Mietvertragsbeginn.

Was sind die Kostenstände?

Referenzzinssatz

Seit dem 1.1.2008 wurde der Hypothekarzinssatz, der in jedem Kanton unterschiedlich sein konnte, durch den einheitlichen Referenzzinssatz ersetzt. Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht und von der Nationalbank erhoben. Der Referenzzinssatz stützt sich auf den volumengewichteten Durchschnittszinssatz der auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen der Banken und Finanzierungsinstitute in der Schweiz. Somit halten wir fest, es ist nicht die Finanzierung des einzelnen Hauseigentümers massgeblich. Der Referenzzinssatz bildet somit die Fremdkapitalkosten ab.

Teuerung des risikotragenden Kapitals (Landesindex der Konsumentenpreise)

Der oder die Eigentümer:in hat das Recht, dass er den Kaufkraftverlust auf seinem Eigenkapital ausgleichen darf (OR Art. 296a lit. e). Er ist berechtigt, 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise auf den Nettomietzins zu überwälzen. Die 40 % dürfen überwälzt werden, selbst dann, wenn kein Eigenkapital investiert wurde.

Kostensteigerung

Der Gesetzgeber hat ursprünglich eine vereinfachte Möglichkeit gesucht, damit die Hauseigentümer:innen die Erhöhungen der Gebühren und öffentlichen Abgaben, Steuern auf der Liegenschaft, Baurechtszinsen, Grundgebühren Wasser/Abwasser, Versicherungsprämien sowie Unterhaltskosten berücksichtigen können. Ursprünglich war geplant, den Hauseigentümer:innen die Möglichkeit zu geben, die Miete jährlich pauschal um 1 % zu erhöhen. Aufgrund der gesunkenen Teuerung wurde jedoch von diesem Gedanken abgewichen. Heute besteht im Kanton Bern die Möglichkeit, eine Erhöhung von 0.5 % anzustreben. Das Bundesgericht hat im Jahr 2007 entschieden, dass der oder die Hauseigentümer:in verpflichtet ist, die effektiven Kosten pro Wohnung offenzulegen, wenn der oder die Mieter:in die pauschale Erhöhung nicht akzeptiert.

Vorbehalt oder Reserve

Wird eine Wohnung günstiger vermietet, zum Beispiel an ein Familienmitglied oder gelingt es uns nicht, den gewünschten Mietzins auf dem Markt zu erzielen, wenn beispielsweise eine neue Küche eingebaut wurde, dann sind Hauseigentümer:innen aufgefordert, im Mietzins einen Vorbehalt in Franken oder Prozenten anzugeben. Damit ist geregelt, dass sie zu einem späteren Zeitpunkt, den ausgewiesenen Betrag geltend machen können.

Vorbehaltsbeispiel:

Die Vermietung erfolgt an den Sohn – es wird ein Mietzinsrabatt von CHF 500 gegenüber dem bisherigen Mietzins gewährt.

Oder ein Beispiel, wenn für eine Küchensanierung nur CHF 45 pro Monat anstelle der angestrebten CHF 100 überwälzt werden können.

Reserve:

Wertvermehrende Investition, Küchensanierung komplett, monatlich netto CHF 55.

Andrea SantschiImmobilienbewirtschafterin mit FA / CAS Immobilienbewertung

Daniel SukaraImmobilienbewirtschafter mit FA / eidg. dipl. Immobilientreuhänder

Text: Andrea Santschi, Immobilienbewirtschafterin mit FA / CAS Immobilienbewertung; Daniel Sukara, Immobilienbewirtschafter mit FA / eidg. dipl. Immobilientreuhänder

Erstmals erschienen im Schlüssel 3 I 2023.