Die Wohnungsabnahme und die paritätische Lebensdauertabelle
Der Anlass dieses Artikels ist die Änderung der paritätischen Lebensdauertabelle, die einen erheblichen Einfluss auf die Verrechnung von Mieterschäden hat. Im Folgenden werden wir die einzelnen Schritte im Ablauf der Wohnungsrückgabe detailliert erläutern:
1 Die Kündigung und deren Prüfung
Sobald der Mieter die Kündigung eingereicht hat, ist es ratsam zu überprüfen, ob alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter die Kündigung unterzeichnet haben. Ist dies nicht der Fall, so ist die Kündigung nicht rechtsgültig. In einem solchen Fall muss der Eigentümer den Mieter unverzüglich darüber informieren, idealerweise per Einschreibebrief. Wenn eine Person anfangs alleine in der Wohnung gelebt hat, jetzt aber mit einer anderen Person zusammenwohnt, die verheiratet ist, müssen beide Ehepartner die Kündigung unterzeichnen, da es sich um eine Familienwohnung handelt. Der Mieter muss, Stand heute, die Kündigung handschriftlich unterzeichnen; Fax oder E-Mail sind nicht ausreichend. Als Hauseigentümer müssen Sie das amtliche Formular verwenden, um einem Mieter zu kündigen. Wenn die Kündigung rechtsgültig unterzeichnet wurde und Termine sowie Fristen eingehalten werden, so gilt es, diese dem Mieter zu bestätigen.
2 Die Terminfindung für die Abnahme
Die Wohnungsabnehmer sind den Eigentümern dankbar, wenn der Termin ca. 14 Tage vor Monatsende in Absprache zwischen Mieter, Vermieter und Wohnungsabnehmer vereinbart wird. Das Mietverhältnis endet am letzten Tag des Monats. Oftmals ist im Vertrag festgehalten, dass das Mietverhältnis erst am folgenden Tag, also am ersten Tag des Folgemonats, bis 12.00 Uhr endet. Sollte dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fallen, gilt der darauffolgende Werktag als Enddatum.
3 Vorbereitung des Hauseigentümers
Der Hauseigentümer sollte folgende Unterlagen für die Wohnungsabnahme vorbereiten:
Kündigungsbestätigung und den gültigen Mietvertrag.Liste der durchgeführten Renovationen während der MietdauerÜbergabeprotokoll, Mängelliste, sonstige, massgebliche Korrespondenzen
Diese Unterlagen sind von grosser Bedeutung. Fehlt ein Übergabeprotokoll, so können den Mietern die Schäden nicht rechtsverbindlich nachgewiesen werden. Es muss ein vom Mieter bei Einzug unterzeichnetes Protokoll vorliegen. Dies gilt auch nach einer Komplettsanierung der Wohnung oder bei einem Neubau. Die Beweispflicht für die Schadenfreiheit liegt beim Eigentümer/Vermieter; Fotodokumentationen allein reichen nicht aus. Handwerkerrechnungen sind in einem Schlichtungsverfahren ebenfalls kein angemessenes Mittel, um die Mängelfreiheit zu beweisen. Gleiches gilt für die Sauberkeit der Wohnung. Fairerweise erläutern Sie dem Mieter, dass Sie die Abgabe der Wohnung respektive die Abnahme an eine Fachperson auslagern werden. Auf diese Weise hat der Mieter die Möglichkeit, sich ebenfalls fachliche Unterstützung zu organisieren.
4 Die Abnahme
Die Fachperson inspiziert mit oder ohne Unterstützung des Hauseigentümers sämtliche Einrichtungen der Wohnung und dokumentiert auf einem Protokoll (elektronisch oder in Papierform) alle Mängel und Schäden des Objekts. Es ist ratsam, auch Mängel aufzuführen, die nicht vom ausziehenden Mieter verursacht wurden, damit der neu einziehende Mieter das Protokoll ebenfalls unterzeichnen kann. Nach der Inspektion werden allfälligen Schäden und Abnutzungen besprochen. Die ordentliche Abnutzung ist durch die Miete abgedeckt; zum Beispiel können Wände nach zwei Jahren gewisse Möbelschatten aufweisen. In diesem Fall muss der ausziehende Mieter nicht für einen Neuanstrich aufkommen, selbst wenn der neue Mieter dies wünscht. Alle Mängel werden besprochen und die Kostenverteilung festgelegt. Das Gleiche gilt für die Reinigung. Hier spielt die paritätische Lebensdauer eine Rolle, um zu bestimmen, wer für welche Kosten verantwortlich ist.
Die paritätische Lebensdauertabelle
Im Jahr 2005 hatte der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) und der Mieterinnen und Mieterverband Deutsch-Schweiz (MVD) erstmals eine gemeinsame Tabelle mit Angaben über die durchschnittliche voraussichtliche Lebensdauer von Eirichtungen in Wohn-/Geschäftsräumen erarbeitet. Vor dem 1.1.2006 verwendeten die Verbände je eine eigene Tabelle, die teilweise nicht übereinstimmte. Die Tabelle wird im Rahmen der Vermietung häufig verwendet, insbesondere zur Berechnung von Forderungen des Mieters gegenüber dem Vermieter/Eigentümer.
Aufgrund ihrer weiten Verbreitung ist es dem HEV und dem MVD ein Anliegen, die Tabelle nur in grösseren Zeitabständen zu überarbeiten, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Eine erste Revision fand 2016 statt. Nach nunmehr 17-jähriger erfolgreicher Anwendung wurden die Angaben in der Tabelle der Lebensdauern vom HEV und dem MVD einer eingehenden Prüfung unterzogen, unter Beizug von Fachleuten aus der Vermietungspraxis und dem Baubereich. Dabei flossen neuere Entwicklungen und bewährte Erfahrungen mit bestehenden Einrichtungen in die Anpassung ein.
Die beiden Verbände setzten die überarbeitete Tabelle per 1. Februar 2024 in Kraft. Die aktuelle Lebensdauertabelle kann auf der Geschäftsstelle des HEV Thun erworben werden.
Was hat sich gegenüber der alten Tabelle verändert?
Die Tabelle ist in grossen Teilen gleichgeblieben. Neu hinzugefügt wurden:
die Unterteilung der Bestandteile einer Photovoltaikanlageder Wärmepumpe (Gerät/Erdsonde)die Autoelektroladestationdie Sonnenstore wurde in ihre Bestandteile gegliedertAufnahme von Elektroinstallationen auf dem BalkonAufnahme der Innenrollo der Dachfensterdie Küchenkombinationsabdeckung aus Acrylstein
Aus der Liste gestrichen wurde das Warmluft-Cheminée.
In welchen Bereichen hat sich die Lebensdauer verändert?
Die Lebensdauer für den TV-Kabelanschluss sowie ISDN-Anschluss wurde von 10 auf 15 Jahre erhöht.Die Lebensdauer für PV-Belag wie Novilon wurde von 20 auf 10 Jahre reduziert.Die Haltedauer für Furnierparkett mit Echtholzfurnier wurde von 12 auf 10 Jahre reduziert.Bei den Jalousien ist der Anstrich neu noch mit 10 Jahren aufgeführt.Im Hausinnenbereich wurde die Qualität der Tapete auf ein Level gesetzt, sodass ihre Lebensdauer 10 Jahre beträgt.Tapeten zum Überstreichen sollen neu ein Alter von 24 Jahren erreichen.Im Bereich der Decken wurde die Thematik der druckempfindlichen Platten eingeführt, die eine Lebensdauer von 20 Jahren haben sollen.
Die anderen Inhalte der Tabelle bleiben unangetastet. Falls weitere Fragen auftauchen oder Unterstützung benötigt wird, können sich Interessierte an die Geschäftsstelle, die Verfasser dieses Artikels, Andrea Santschi und Daniel Sukara, sowie das Expertenteam der Wohnungsabnahme wenden. Wir sind gerne für Sie da!
Andrea Santschi und Daniel Sukara
Erstmals erschienen im Schlüssel 2 I 2024.