Fokus Steuern: Mit Liegenschaftsinvestitionen Geld sparen
Pauschalabzug oder effektive Kosten
Eigentümer/innen von Liegenschaften haben im Kanton Bern ein jährliches Wahlrecht, ob der Pauschalabzug für Unterhaltskosten von 10% (Alter der Liegenschaft < 10 Jahre) bzw. 20% (Alter der Liegenschaft > 10 Jahre) oder die effektiven Unterhaltskosten beansprucht wird. Der Pauschalabzug bemisst sich auf dem Eigenmietwert bzw. den Mieterträgen.
Abziehbar sind jedoch nur die sogenannten werterhaltenden Liegenschafts- bzw. die Unterhaltskosten (z.B. Ersatz der Fenster) sowie Investitionen, die dem Energiesparen oder Umweltschutz dienen. Demgegenüber sind wertvermehrende Liegenschaftskosten (z.B. erstmaliger Anbau eines Wintergartens) bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig. Solche Kosten finden hingegen bei der Grundstückgewinnsteuer im Falle eines Verkaufes der Liegenschaft Berücksichtigung, weshalb wir dringend empfehlen, auch diese Rechnungen entsprechend aufzubewahren.
Zu beachten ist, dass bei Liegenschaften, die im Privatvermögen gehalten werden und überwiegend gewerblich genutzt werden, ein Pauschalabzug nicht möglich ist. In diesen Fällen können immer nur die effektiven Kosten deklariert werden.
Steueroptimierung mit der Planung von Unterhaltskosten
Durch ein geschicktes «Ansparen» von Unterhaltsarbeiten können diese in einem Jahr konzentriert ausgeführt werden, so dass die Kosten höher sind als der Pauschalabzug. Beispielsweise ist es steuerplanerisch ungeschickt, wenn jedes Jahr CHF 4000 an effektiven Unterhaltskosten anfallen, da sich der Pauschalabzug auch ca. in dieser Grössenordnung bewegen dürfte. Es ist deshalb vorteilhafter, Sie machen zweimal den Pauschalabzug geltend, um dann im dritten Jahr tatsächliche Unterhaltskosten von beispielsweise CHF 12 000 zu bündeln und diesen Betrag vom steuerbaren Einkommen in Abzug zu bringen.
Bei der steuerlichen Optimierung von abziehbaren Unterhaltskosten sind insbesondere auch die formellen Anforderungen an die Rechnungen im Auge zu behalten und zu berücksichtigen (Praxis Kanton Bern):
Es ist immer das Rechnungsdatum massgebend.Akontorechnungen werden einkommenssteuerlich nicht berücksichtigt.Im Ergebnis bedeutet das, dass nur Teil- und Schlussrechnungen, die effektiv erbrachte Leistungen ausweisen, in Abzug gebracht werden können.
Eine Unterscheidung von werterhaltenden Kosten (abziehbar) sowie Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (abziehbar) zu den wertvermehrenden Kosten (nicht abziehbar) ist nicht immer einfach. Zur Vereinfachung der nachträglichen steuerlichen Beurteilung empfehlen wir, insbesondere grössere Sanierungen fotografisch und mit einer detaillierten Bauabrechnung zu dokumentieren.
Bei geschicktem Umgang mit den vorerwähnten Grundsätzen kann im konkreten Fall ein steueroptimales Ergebnis anvisiert und erreicht werden. Je nach Einkommens- und Vermögenssituation kann dies auf unterschiedlichen Wegen geschehen. Wichtig ist hier frühzeitig auf Ihren Steuerberater/Ihre Steuerberaterin zuzugehen, um die Auswirkungen verschiedener Möglichkeiten ggf. noch in die Bauplanung einbeziehen zu können.
Ausblick 2024 – Förderung von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen
Aktuell ist im Kanton Bern die Steuergesetzrevision 2024 hängig. In der Frühlingssession des Grossen Rates im März 2023 erfolgt die zweite Lesung der Vorlage. Es ist geplant die Änderungen per 1. Januar 2024 in Kraft zu setzen.
Insbesondere die Förderung von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen ist ein grosser Bestandteil dieser Gesetzesrevision. Eine Änderung betrifft die Abzugsfähigkeit der Investitionskosten von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen bei Neubauten im Rahmen der Einkommenssteuer. Die Finanzkommission hat im Rahmen der Vorberatung für die zweite Lesung nun sogar beantragt, dass unter anderem diese Anpassung bereits für das Steuerjahr 2023 in Kraft treten solle.
Sollte diese Vorlage erwartungsgemäss so umgesetzt werden, müssen Sie aus steuerlichen Überlegungen nicht mehr mit der Installation einer Solaranlage zuwarten, bis der Neubau der Immobilie vollendet ist. In diesem Fall können die Investitionskosten gleich wie die jährlichen Unterhaltskosten (Energiesparmassnahmen) in Abzug gebracht werden.
Zudem ist vorgesehen, dass künftig bei nicht-landwirtschaftlichen Grundstücken sämtliche Photovoltaikanlagen, unabhängig davon, ob es sich um eine Indach- oder Aufdachanlage handelt, nicht mehr Bestandteil des amtlichen Wertes sind.
Tipps:
Jährliche Wahlmöglichkeit zwischen Pauschalabzug und Abzug effektive KostenGeschicktes Ansparen von Unterhaltskosten lohnt sichFormelle Anforderungen an die Rechnung beachtenDokumentation von grösseren Unterhaltsarbeiten mit Fotos und Plänen nicht vergessenBei grösseren Projekten frühzeitig Steuerplanung einbeziehen
Nicole SiegenthalerFachfrau Finanz- und Rechnungswesen mit eidg. FA
Philipp Beckdipl. Steuerexperte
Erstmals erschienen im Schlüssel 1 I 2023.