Schlichtungsbehörde für Mieter und Vermieter (Hauseigentümer) – kurz erklärt
Beraten, vermitteln, entscheiden: Dies sind die Hauptaufgaben der Schlichtungsbehörde für Mieter und Vermieter / Hauseigentümer. Die Schlichtungsinstanz gilt als Service public und ist im Gesetz verankert.
So viel ist klar: Jeder Mieter und jeder Vermieter / Hauseigentümer kann sich in der Schweiz an eine Schlichtungsbehörde wenden, falls es zu einem Konflikt zwischen den beiden Parteien kommt. Unterschiedlich ist allerdings, wie sich diese Schlichtungsinstanz, oder auch Mietamt genannt, organisiert. Das schweizerische Mietrecht (OR) schreibt zwar vor, dass diese Dienstleistung flächendeckend angeboten werden muss, lässt den Kantonen aber in der Gestaltung grossen Spielraum. Folgende Organisationsformen haben sich in der Schweiz durchgesetzt:
Ein Kanton bietet eine Schlichtungsstelle für die gesamte Kantonsbevölkerung an.Jede Gemeinde führt eine eigene Schlichtungsstelle, oder mehrere Gemeinden führen gemeinsam eine solche Stelle.Pro Bezirk bietet der Kanton eine Schlichtungsstelle an.
Mit der Inkraftsetzung der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) per 1. Januar 2011 wurde das Schlichtungswesen neu organisiert: Im Kanton Bern gibt es seit 2011 vier regionale Schlichtungsbehörden:
Berner Jura-Seeland (Biel)Emmental-Oberaargau (Burgdorf)Bern-Mittelland (Bern)Oberland (Thun)
Für die im Einzugsgebiet gelegenen Mietobjekte unserer Mitglieder (Thun und Umgebung) ist in aller Regel die Schlichtungsbehörde Oberland (mit Sitz in Thun) zuständig. Hier sind vier Vorsitzende zusammen mit diversen Fachrichterinnen und Fachrichter, welche einerseits vom Hauseigentümerverband (HEV) und andererseits vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) gestellt werden, für die Durchführung der Verfahren zuständig. Die Aufgabe der Vertreterinnen und Vertreter des HEV resp. MV innerhalb des Gremiums ist NICHT die persönliche Rechtsvertretung der Parteien. Vielmehr geht es darum, die fachlichen und praktischen Erfahrungen aus dem Vermieter- und Mieter-Alltag in den Verfahren miteinzubringen. Dies mit dem Ziel, Lösungen und Einigungen herbeizuführen, welche nicht nur auf juristischen Grundsätzen sondern auch auf gesundem Menschenverstand basieren.
Während in den Jahren 2014 und 2015 durchschnittlich 435 mietrechtliche Verfahren pro Jahr vor der Schlichtungsbehörde Oberland behandelt wurden, sank deren Anzahl im Jahr 2016 auf 287. Aufgrund der vor wenigen Tagen erfolgten Senkung des für die Mietzinskalkulation massgebenden Referenzzinssatz auf das historische Tief von 1.50 % (s. Beitrag in dieser Ausgabe) ist zu erwarten, dass die Anzahl der Verhandlungen im laufenden Jahr 2017 wieder deutlich ansteigen wird.
Der Erfolgsausweis der Schlichtungsbehörde Oberland darf sich sehen lassen – die sog. «Erledigungsquote» (= Fälle, welche von der Schlichtungsbehörde durch Vergleiche, Entscheide oder Rückzüge / Anerkennungen definitiv erledigt werden können) liegt im Durchschnitt der letzten drei Jahre bei 94 % – eine der höchsten Quoten im Kanton Bern.
Aufgaben der Schlichtungsbehörden
Die Schlichtungsbehörden haben den Auftrag, die Parteien zu beraten, zwischen ihnen zu vermitteln und wenn möglich eine aussergerichtliche Einigung (= Vergleich) zu erzielen. Wenn die Parteien es verlangen, amtet die Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht. In diesem Fall ist ihr Entscheid endgültig und kann nicht mehr an den Richter weiter gezogen werden.
Die kostenlosen Beratungsdienstleistungen der Schlichtungsbehörde können sowohl von den Mieterinnen und Mietern aber auch Vermieterinnen und Vermietern in Anspruch genommen werden. Inhalte einer solchen Rechtsberatung ist eine erste rechtliche Einschätzung des geschilderten Sachverhalts, das Aufzeigen von Lösungswegen aber auch die Hilfe zur Selbsthilfe (Empfehlung des weiteren Vorgehens).
Häufige Fragen zur Schlichtungsverhandlung
An welche Stelle muss ich mich bei einem Problem mit meinem Mieter wenden?
Zuständig ist immer die Schlichtungsbehörde im Wohnbezirk des Mietobjektes. Eine Übersicht für die ganze Schweiz finden Sie mit diesem Link
Wie leite ich ein Verfahren ein?
Stellen Sie Ihr Begehren schriftlich. Manche Schlichtungsbehörden stellen dafür entsprechende Formulare bereit. Vergessen Sie nicht, von allfälligen Unterlagen Kopien beizulegen. Die Parteien werden dann schriftlich vorgeladen.
Worauf muss ich achten, wenn ich als Vermieter ein Verfahren eröffnen will?
Wichtig ist, die Rechtsbegehren möglichst genau und konkret zu formulieren und alle dafür relevanten Unterlagen und Dokumente bereit zu stellen.
Darf ich mich an der Verhandlung vertreten lassen?
Die involvierten Parteien müssen grundsätzlich persönlich erscheinen. Sie dürfen aber eine Begleitung mitbringen, sei es ein Anwalt oder eine beliebige andere Person.
Wenn ein Vergleich erzielt wurde: Kann ich ihn nachträglich noch widerrufen?
Nein, wenn ein Vergleich unterzeichnet ist, ist er rechtskräftig und für beide Parteien verbindlich.
Text: Remo Kriemler, dipl. Immobilien Treuhänder, Fachrichter Schlichtungsbehörde Oberland, Vorstandsmitglied HEV Region Thun
Erstmals erschienen im Schlüssel 2 | 2017.