Schritt für Schritt zur Baubewilligung

Die eigene Situation kennen

Wer mit der Idee einer baulichen Veränderung spielt, sollte sich als erstes Gewissheit über die zonenrechtliche Situation des Baugrundstücks verschaffen. Abhängig von der Erschliessung, einer allenfalls bereits bestehenden Bebauung sowie der Zonenzugehörigkeit, variieren die Bewilligungsanforderungen nämlich stark. So macht es beispielsweise einen grossen Unterschied, ob ein Grundstück in- oder ausserhalb der Bauzone liegt. Während etwa das Anbringen eines Sonnensegels im Baugebiet regelmässig keine Bewilligung erfordert, ist dies ausserhalb der Bauzone unter Umständen ganz unzulässig. Vielen Bauwilligen ist zudem nicht bewusst, dass grundsätzlich auch eine Nutzungsänderung eine Baubewilligung benötigt (z.B. von einer Wohn- zu einer Gewerbenutzung). Informationen zur raumplanerischen bzw. zonenrechtlichen Ausgangslage erhält man am einfachsten durch das Aufrufen des kantonalen Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) im Internet. Im sogenannten ÖREB-Viewer kann man bequem die Grundstücknummer oder die Adresse des Baugrundstücks eingeben und erhält mit einem Klick eine Fülle nützlicher Informationen (siehe Infobox). Praktischerweise werden zudem alle rechtlichen Grundlagen verlinkt (z.B. das einschlägige Gemeindebaureglement). Wer eine klassische Vorgehensweise bevorzugt, kann sich natürlich auch direkt bei der örtlich zuständigen Baubewilligungsbehörde erkundigen. In aller Regel ist dies die Bauabteilung der Gemeinde. In Bezug auf mögliche zivilrechtliche Einschränkungen sollte zudem beim zuständigen Grundbuchamt Auskunft über allfällige Dienstbarkeiten und deren Inhalte eingeholt werden (z.B. Wegrechte, Baubeschränkungen etc.). Stockwerkeigentümer sind zudem gut beraten, sich ganz allgemein zuerst bei der Verwaltung zu erkundigen.

Gut geplant ist halb gebaut

Sobald über die zonen- und zivilrechtliche Ausgangslage Klarheit besteht, kann der nächste Schritt an die Hand genommen werden. Ganz simpel geht es dabei darum abzuklären, ob – und allenfalls welche – Bau- oder weiteren Bewilligungen das Bauvorhaben benötigt. Bei kleineren Bauvorhaben innerhalb der Bauzone kann dafür ein Blick in die Liste der bewilligungsfreien Bauten und Anlagen genügen (siehe Infobox). Im Zweifelsfall sollte aber auch hier eine Auskunft bei der zuständigen Baubewilligungsbehörde eingeholt werden. Idealerweise kann man dieser das Bauvorhaben bereits in den Grundzügen als Vorprojekt für eine Stellungnahme vorlegen. Bei dieser sogenannten Voranfrage wird sich die Baubewilligungsbehörde in grundsätzlicher Art zur Bewilligungsfähigkeit des Projekts äussern. Sie wird insbesondere mitteilen, welche Punkte anzupassen bzw. zu ergänzen sind, für den Fall, dass das Vorhaben noch nicht bewilligungsfähig erscheint. Zu beachten ist, dass Antworten auf Voranfragen aufgrund der bloss summarischen Prüfung höchstens bedingte Bindungswirkung entfalten. Für eine konkrete Beurteilung werden immer die Angaben im effektiv eingereichten Baugesuch massgebend sein. Bei grösseren und komplexeren Bauvorhaben lohnt es sich, bereits für die Voranfrage ein mit den örtlichen bzw. regionalen Verhältnissen vertrautes Bau- und/oder Planungsunternehmen beizuziehen. Sofern die Voranfrage positiv beantwortet wurde, kann das Baugesuch ausgearbeitet und eingereicht werden.

Der Umgang mit Einsprachen

Entgegen der landläufigen Meinung liegt der Hauptzweck von Einsprachen nicht in der Verhinderung unliebsamer Bauvorhaben. Vielmehr soll im Einspracheverfahren das Bauvorhaben auf seine Rechtmässigkeit überprüft werden. Natürlich geht es auch darum, allfällige Bedenken und Einwände der Nachbarschaft aufzunehmen und zu klären. Dabei gilt, dass das sorgfältig vorbereitete Bauprojekt das Risiko von juristischem Widerstand erheblich senkt. Der Fokus sollte aber nicht nur auf der Einhaltung der baurechtlichen Grundordnung liegen. Wichtig ist auch die frühzeitige Kontaktaufnahme mit der Nachbarschaft. Die Erfahrung zeigt, dass die Akzeptanz eines Bauvorhabens deutlich höher ist, wenn die betroffene Nachbarschaft im Voraus orientiert und dieser auch eine Gelegenheit zur Äusserung gewährt wurde. Natürlich ist auch das keine Garantie dafür, dass es im Baubewilligungsverfahren nicht trotzdem zu Einsprachen kommt. Ein gut vorbereitetes Baugesuch wird jedoch wenig Nährboden für erfolgreiche Einsprachen bieten. Im schlimmsten Fall kann noch bis und mit dem Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Bau- und Verkehrsdirektion eine Projektänderung beantragt werden. Mit dem Beizug eines Baujuristen sollte aber nicht zu lange zugewartet werden. Von der Einsprache abzugrenzen ist die Rechtsverwahrung. Eine solche bildet in der Regel keinen Grund zur Sorge. Mit der Rechtsverwahrung geben die rechtsverwahrenden der Bauherrschaft lediglich zur Kenntnis, welchen Zivilrechten sie zur Vermeidung einer Haftbarkeit besondere Aufmerksamkeit schenken sollten.

Fazit

Eine erste Klärung der eigenen baurechtlichen Ausgangslage ist mit wenig Aufwand möglich. Die niederschwellig verfügbaren Informationen erleichtern es der bauwilligen Grundeigentümerschaft, rechtzeitig die geeigneten Spezialisten beizuziehen. Bei der Projektausarbeitung sollte man lieber einmal zu viel als einmal zu wenig mit der Baubewilligungsbehörde und/oder der Nachbarschaft Rücksprache nehmen. Wird im Baubewilligungsverfahren Widerstand spürbar, sollte zeitig juristische Unterstützung geholt werden.

ÖREB-Viewer: https://oerebview.apps.be.ch/#/

Allgemeine Informationen zum Baubewilligungsverfahren: https://www.bauen.dij.be.ch/de/start/arbeitshilfen-vorlagen.html

Themenblätter Bauen ausserhalb der Bauzone: https://www.bauen.dij.be.ch/de/start/bauenausserhalbderbauzonen/themen-zum-bauen-ausserhalb-der-bauzonen.html

Erstmals erschienen im Schlüssel 1 I 2025.